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      2. 房產資訊

        深圳寫字樓市場正悄然復蘇?業主調高報價 租客看房活躍

        2021-06-21 來源:中國經營報 用手機看

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          深圳二手房指導價新政落地后,兩個月零成交量的中介人員龔元(化名)決定將重心從住宅轉向寫字樓市場。“我上個月成交了兩宗,都是200平方米以內的小面積,今年開年以來,小企業尋租的特別多。”

          深圳“住宅少寫字樓多”的印象可謂深入人心,寫字樓空置率攀升備受市場關注。數據顯示,截至2021年一季度末,深圳寫字樓空置率為28%,和2014年末相比,空置率6年多來累計攀升超21%。2020年突如其來的疫情更為市場澆了一盆涼水。

          如今,疫情暴發一年多過去,《中國經營報》記者實地走訪了福田中心區、梅林片區、羅湖、南山等多個寫字樓片區發現,高企的空置率背后整體市場較為活躍,部分優質寫字樓在空置面積逐漸減少的情況下,業主開始轉變心態,適度調高租金報價。不過,市場仍然處于買方市場,議價空間較大。

          值得注意的是,深圳一季度全市甲級寫字樓吸納量達9.32萬平方米,達到2018年以來同期最高值。第一太平戴維斯發布報告稱,疫情對深圳甲級寫字樓市場的負面影響已逐漸消散,但受制于高供應量下的高空置率的影響,深圳寫字樓租金年內仍將繼續小幅下行。

        小面積房源搶手

          6月15日上午,記者從上梅林地鐵口出來,來到了位于福田區的一棟寫字樓,這里是上梅林片區僅有的高端寫字樓集中區。上班高峰期,這里人流如織,警員在馬路兩邊維持人流車流秩序。

          中介陳彪(化名)向記者介紹,該寫字樓房源價格在140~160元/平方米左右,去年疫情嚴重的3月,價格在130元/平方米甚至更低。記者所看的11樓一間205平方米的辦公場地,報價154元/平方米,房東稱該場地剛空出一周,已經有4批租客來看房。

          “這種200平方米的很好租,整個一期就空出來三間。”陳彪告訴記者。記者看到,各個樓層的確少有空置出來的辦公場所。不過,仍有一間占地約半層的房源閑置著,門口還貼著去年2月份的疫情防控承諾書,落款為一家金融科技服務公司。

          另一處600平方米的場地現為一家拍賣行所租用,拍賣行老板正將一半的場地轉租出去,報價140元/平方米,可提供辦公桌椅等家居。拍賣行老板表示,可以跟房東簽約。他自己經營的拍賣行也將在9月份合同到期后搬走,到時房東會將600平方米的辦公場地拆改為兩間300平方米的,以便更好出租。

          記者隨后來到車公廟片區,這里是深圳更為成熟、集中的寫字樓片區。龔元帶看了博今國際大廈一套約300平方米的毛坯辦公場所,報價200元/平方米。值得注意的是,該寫字樓將5樓整層用作公共配套場所,提供包括會議室、路演廳、花園洽談區等場所。

          “現在業主都很注重服務意識以留住租客。”龔元說,寫字樓市場始終處于買方市場,競爭大,特別是一些規模小的企業,除了租金,也會看重業主的配套服務。

          隨后記者來到了綠景NEO大廈,從中介提供的統計表來看,目前B座僅剩一套在租,A座則剩11套房源,中介稱出租率比以往高不少。一套位于41樓200來平方米的房源,業主報價188元/平方米,去年疫情則為150元左右。房東告訴記者,可以幫忙拆改隔間數量以滿足租客需求,而拆改隔間以往是由租客自行解決。

          福田中心區是臨近車公廟的另一個寫字樓片區,記者走訪了解到,這里的卓越時代廣場、榮超商務中心等寫字樓,房源報價比車公廟片區稍高,在200~280元/平方米不等,價格則與去年疫情期間相差不大。但龔元告訴記者,該片區的租賃需求在加大,比如榮超商務中心300平方米左右的房源僅剩一套在租。

          在記者走訪的寫字樓中,一類是開發商直租,一類由投資公司整層承租下來,裝修設計之后再出租。后者雖然報價往往較低,但實際使用率通常只有50%,算下來實際租金比開發商直租的更高。這類二房東中有的會根據公司需求提供家具、粉刷墻面等配套服務。

          “去年疫情‘垮’掉了一大批二房東,他們把房源退給業主,押金都不要。”龔元表示,今年二房東又多了,不少在車公廟、南山租下幾層寫字樓,再把房源信息給到中介。

        空置率一線城市居首

          “雖然都在說寫字樓空置率高,今年以來深圳新入市了包括創益科技大廈、廣電金融中心等6個項目,但實際上空置率也只增加了0.1%,實際的市場需求怎樣你可以想象。”龔元表示。

          近期,深圳寫字樓成交活躍。戴德梁行發布2021年第一季度深圳寫字樓報告顯示,一季度深圳全市甲級寫字樓共吸納9.32萬平方米,達到了2018年以來的同期最高值。

          報告指出,在深圳,科技類企業仍是目前寫字樓市場最為重要的需求來源,尤其是龍頭企業,擴租動作不斷,如騰訊關聯企業在科興科學園的大面積擴租。而知名企業的搬遷行為也會吸引一系列上下游關聯企業進行搬遷以重新匯聚于周邊,如榮耀手機搬遷至新一代產業園后,關聯企業在福田區辦公市場尋租活動增多。

          戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端指出,隨著企業新的租房計劃的落實,預計租賃市場活躍度仍將保持,租金降幅將會維持在較低水平。標桿項目隨著去化壓力的緩解,租金有望回調。

          從供應量方面來看,根據第一太平戴維斯發布的數據,2021年第一季度全市迎來6個項目入市,合計甲級寫字樓面積約40.6萬平方米。其中,南山區占新增供應量的74.1%。全市甲級寫字樓市場總存量環比擴容4.9%,至871.2萬平方米。

          有鑒于此,即使在高量新增供應的背景下,全市平均空置率僅環比上升0.1個百分點,錄得28.0%。但相比于上海的22.7%、北京的17.5%、廣州的9%,深圳的空置率高企依然十分明顯。

          深圳寫字樓供求失衡是空置率節節攀升的主要原因。深圳自2016年以來便進入供應高峰期,據統計,深圳連續5年的平均供應量超77萬平方米。然而在需求方面,深圳過去5年的平均年凈吸納量僅為約45萬平方米,即平均每年新增約32萬平方米空置的甲級寫字樓。

          從經濟結構看,寫字樓租賃情況是城市經濟發展的晴雨表。第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿曾表示,深圳寫字樓的空置不僅僅是因為疫情。他認為深圳寫字樓的空置率上升是從2018年開始的。由于當年清盤了不少金融企業、P2P公司,而這批客戶是當時甲級寫字樓的主力租戶,承租能力非常強。隨后新的租賃需求沒有承接上,再有供應疊加效應,導致空置率居高不下。

          日前,58同城、安居客發布了有關深圳甲級寫字樓市場的分析報告。報告指出,甲級寫字樓的租戶通常大多來自金融、TMT、專業服務業等第三產業企業,尤其是這些行業中的國企、外企、上市公司等需要彰顯自身實力和品牌的企業。但近年來,盡管深圳大力促進經濟轉型,到2019年底,深圳第二產業占GDP的比重仍高達38.98%。而第二產業企業需要的大多是廠房,較少會選擇寫字樓、特別是甲級寫字樓作為其辦公場所。

          實際上,深圳的甲級寫字樓所對應的目標企業和從業人員規模遠低于北京、上海。對比金融和IT從業人員規模,北京高達180萬人,上海、深圳分別約為100萬人。

        責編:七巫

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